گره ۲۵ متری به کلاف مسکن
موانع پرداخت تسهیلات خرید مسکن و هزینه بالای اجاره‌نشینی در حالی تأمین مسکن مورد نیاز را برای متقاضیان و خانه‌اولی‌ها سخت کرده است که مطرح شدن طرح‌هایی همچون ساخت خانه‌های کوچک‌متراژ نیز موجب تمرکز نداشتن سیاست‌گذار و پیچیده‌تر شدن کلاف مسئله مسکن می‌شود.
آمارهای رسمی بانک مرکزی حکایت از آن دارد که تورم نقطه به نقطه بخش مسکن، شامل اجاره‌بها، خدمات نگهداری و تعمیر واحد مسکونی در مرداد سال جاری ۴۱.۴ درصد نسبت به مدت مشابه سال گذشته افزایش پیدا کرده است و بخش مسکن از ابتدای سال جاری تاکنون در مسیر رشد قیمت قرار دارد.
کارشناسان بخش مسکن بر این باورند که بازار مسکن در شرایط تورمی بسیار سنگینی قرار گرفته و فعالان این حوزه پیش‌بینی می‌کنند، رکود تورمی معاملات مسکن سال جاری نیز ادامه پیدا می‌کند، زیرا در مؤلفه‌های مؤثر بازار همچون عرضه مسکن و کاهش قیمت مصالح ساختمانی تغییری دیده نمی‌شود به این ترتیب، افزایش قیمت خرید مسکن و اجاره در سال‌های اخیر کاهش قدرت خرید مردم را به‌دنبال داشته تا جایی که مستأجران نمی‌توانند برای خرید مسکن پس‌انداز کنند.
طی روزهای گذشته کلنگ‌زنی ساخت مسکن اقتصادی در متراژهای ۲۵ تا ۸۰ متر در ماهدشت کرج واکنش‌هایی را در پی داشت.
مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های شهر تهران مدل اجرای پروژه مسکن اقتصادی را تعاون پایه دانست و گفت: قیمت واحدهای این پروژه تقریباً ۳۰ میلیون تومان در هر متر مربع است که برای متقاضیان وام در نظر گرفته‌ایم و ۳۵ درصد هزینه تمام شده واحدها را پوشش می‌دهد. طی هماهنگی که با بانک‌ها انجام داده‌ایم این تسهیلات به صورت قرض الحسنه با دوره بازپرداخت چهار ساله پرداخت می‌شود.
اداره شهرسازی البرز: به خانه ۲۵ متری مجوز نمی‌دهیم
محمدرضا صابری، مدیرکل راه و شهرسازی استان البرز درباره ساخت واحدهای مسکونی ۲۵ متری گفت: اخباری مبنی بر اجرای طرح ساخت خانه‌های کوچک با متراژ ۲۵ متر مربع که پیش از این نیز چندین بار مطرح شده است به گوش می‌رسد که وزارت راه و شهرسازی و اداره‌کل مستقر در استان در این باره شفاف اظهارنظر کرده است.
مدیرکل راه و شهرسازی استان البرز بیان کرد: مخالفت شدید وزارتخانه و اداره‌کل راه و شهرسازی استان البرز پیش از این نیز قاطع مطرح شده است.
وی ادامه داد: هیچ‌گونه مجوزی از سوی این وزارتخانه و اداره کل راه و شهرسازی برای ساخت مسکن‌هایی با متراژ ۲۵ مترمربع در هیچ برهه زمانی صادر نشده و از این پس نیز صادر نخواهد شد.
صابری تعریف این چنین پروژه‌ای را خارج از ضوابط و چهارچوب قانون و اهداف وزارتخانه برشمرد و افزود: در احداث مسکن حفظ کرامت انسانی مردم عزیز به‌صورت ویژه مدنظر قرار دارد و تحت هیچ شرایطی از این رویکرد عقب‌نشینی نخواهیم کرد.
وی در پایان خاطرنشان کرد: تعریف پروژه‌های مسکن‌سازی طبق ضوابط و استانداردهای تعریف شده و وزارت راه و شهرسازی است که در این میان حفظ کرامت و شأنیت افراد لحاظ می‌شود از این رو هیچ‌گونه مجوزی برای احداث واحدهای مسکونی ۲۵ مترمربعی طبق قانون صادر نخواهد شد.
نایب‌رئیس انجمن انبوه‌سازان تهران: جامعه ما نیازی به خانه‌های ۲۵ متری و سوئیت تک‌نفره ندارد
ایرج رهبر نایب‌رئیس انجمن انبوه‌سازان تهران نیز در گفت‌وگو با خبرنگار مهر با اعلام مخالفت با ساخت خانه‌های ۲۵ متری اظهار کرد: من با ساخت این خانه‌ها مخالف هستم و این اقدام درستی نیست. جامعه ما نیازی به خانه‌های ۲۵ متری و سوئیت تک‌نفره ندارد، بلکه متشکل از زوج‌های جوانی است که نیاز به مسکن دارند. اگر ملزومات یک خانه از قبیل آشپزخانه و سرویس بهداشتی را از ۲۵ متر کم کنیم، تنها یک اتاق سه در سه می‌ماند که کسی نمی‌تواند در آن زندگی کند و به محض آنکه یک زوج در این خانه ساکن شود، پشیمان می‌شوند و به یک خانه بزرگ‌تر و احتیاج دارند.
وی این اقداماتی همچون ساخت خانه‌های ۲۵ متری را اتلاف هزینه، انرژی و زمان دانست و افزود: هزینه و قیمت این خانه‌ها کمتر از واحدهای مسکونی عادی نیست، به‌عنوان مثال هزینه راه پله برای واحد ۱۰۰ متری یا ۲۵ متری تفاوتی ندارد، همچنین برای ساخت دستشویی و حمام باید استاندارد ساخت رعایت شود، در ورودی و پارکینگ را نیز نمی‌توان برای این واحدها حذف کرد که همه این هزینه‌ها عامل افزایش هزینه مشاعات می‌شود.
نایب‌رئیس انجمن انبوه‌سازان تهران با تاکید بر اینکه هزینه ساخت واحدهای ۲۵ متری تفاوتی با هزینه‌های واحدهای ۱۰۰ متری ندارد، بیان داشت: اختلاف قیمت خانه مربوط به متراژ زمین هر واحد است و واحدهای بزرگ‌تر به‌دلیل اختصاص زمین بیشتر گران‌تر هستند، بنابراین ساخت واحد ۲۵ متری در مناطقی که زمین آن قیمتی نیست یا آن زمین را دولت می‌دهد، عجیب است.
وی این نوع پروژه‌ها را محکوم به شکست دانست و گفت: تا کنون بارها درباره ساخت واحدهای کوچک مقیاس نظراتی بیان شده است که هیچ‌کدام توجیه ساخت ندارند. برخی از افراد نیز در قالب تعاونی‌های مختلف برای ساخت میکرو آپارتمان‌ها اقدام می‌کنند و پس از اعلام مخالفت‌ها ساکت می‌شوند، حتی خبر ساخت سه هزار و ۳۰۰ واحد در ماهدشت کرج واقعی نیست.
به‌دنبال ساخت خانه‌های کوچک نیستیم
ابراهیم نجفی؛ نایب‌رئیس کمیسیون عمران مجلس نیز در گفت‌وگو با خانه ملت در رابطه با سیاست‌های ساخت خانه‌های اقتصادی و کوچک متراژ گفت: گسترش آپارتمان‌ها با این وضعیت، فرهنگ ایرانی اسلامی را تا حدودی دست‌خوش تغییراتی کرده و اگر به سمت ساخت خانه‌های کوچک‌متراژ هم برویم تأثیرات فرهنگی بسیاری خواهد داشت.
این نماینده مردم در مجلس عنوان کرد: ما در کمیسیون عمران مجلس به‌دنبال اجرای قانون برنامه هفتم توسعه مبنی‌بر افزایش ۳۳۰ هزار هکتاری وسعت محدوده‌های شهری و حرکت به سوی افقی‌سازی هستیم، این سیاست را با ارائه زمین و تسهیلات و ساخت خانه توسط مردم محقق می‌شود.
وی با تاکید بر اینکه عمودی‌سازی ساخت مسکن را به‌عنوان یک سیاست واحد دنبال نخواهیم کرد، افزود: عمودی‌سازی در برخی از مناطق کشور مانند بافت‌های فرسوده مناسب است چرا که هم اکنون حدود ۲۱ میلیون نفر در حدود ۶ میلیون واحد بافت فرسوده در حال زندگی هستند که باید تخریب و عمودی‌سازی صورت بگیرد، اما به‌صورت کلی دیدگاه ما افقی‌سازی بوده و به‌دنبال ساخت خانه‌های کوچک متراژ نیستیم.
طرح پرحاشیه در متن
طرح ساخت آپارتمان‌های ۲۵ تا ۴۰ متری یا مسکن اقتصادی یکی از پر بحث‌ترین طرح‌های ساخت مسکن به شمار می‌آید که نخستین بار در اواخر سال ۱۳۹۸ از سوی مسئولان وقت شهرداری تهران مطرح شد، اما طرح تفصیلی حداقل متراژ واحدهای مسکونی در شهر تهران ۳۵ متر است که برای اجرای این طرح باید به ۲۵ متر کاهش پیدا می‌کرد. این طرح از همان ابتدای اعلام مخالفت گسترده کارشناسان مسکن را به‌دنبال داشت که ساخت خانه‌های کوچک متراژ را در تضاد با الگوی موجود در جامعه دانستند.
موضوع واحدهای ۲۵ متری تا سال گذشته نیز مسکوت ماند تا اینکه سال گذشته و در حاشیه ساخت چهار میلیون واحد مسکونی طرح نهضت ملی مسکن بار دیگر به‌عنوان برنامه‌ای برای واگذاری واحدهای مبله به زوج‌های جوان با نقدینگی حدود یک میلیارد تومان مورد توجه قرار گرفت، اما با مخالفت گسترده کارشناسان بازار مسکن روبه‌رو شد و وزارت راه و شهرسازی نیز اجرای این طرح را تکذیب کرد.
مخالفان بر این باورند که ساخت مسکن ۲۵ متری مخالف شأن خانواده ایرانی است، زیرا امکان تشکیل زندگی و فرزندآوری در چنین خانه‌هایی وجود ندارد و راه حل مناسبی برای مسئله مسکن هم نمی‌تواند باشد.
حاشیه‌نشینی به توان خانه‌های کوچک
مسعود فراهانی؛ کارشناس گروه اجتماعی مرکز پژوهش‌های مجلس در گفت‌وگو با ایمنا اظهار کرد: نکته بسیار مهمی در این زمینه کمتر مورد توجه قرار دارد این است که این واحدهای ۲۵ یا ۱۲۵ متری در کجا قرار است ساخته شوند؟ به صورت کلی هرگاه که دولت بخواهد مسکن گروه‌های کم‌درآمد را تأمین کند پروژه‌هایی را همراه با جداسازی فضایی و اجتماعی اجرا می‌کند.
وی خاطرنشان کرد: چنین پروژه‌هایی نه‌تنها کمک چندانی به خانواده‌های کم‌درآمد نخواهد کردف بلکه وضعیت آن‌ها را بدتر می‌کنند این موضوع به اضافه ساخت خانه‌های کوچک‌تری برای اقشار آسیب‌پذیر به معنای آن است که یک اقدام نادرست قرار است به شکل بدتری انجام شود.
این کارشناس گروه اجتماعی مرکز پژوهش‌های مجلس از این دیدگاه ساخت خانه‌های ۲۵ متری را یک پروژه شکست‌خورده خواند و ادامه داد: این طرح منجر به تشدید فقر فضایی می‌شود که در گذشته نیز وجود داشت و خانواده‌های کم‌درآمد برای خانه‌دار شدن مجبور به سکونت در شهرهای جدید و شهرک‌های اقماری می‌شدند و با ساخت خانه‌های ۲۵ متری به‌طور جدی‌تری خودنمایی خواهد کرد به همین دلیل با این طرح مخالف هستم.
وی الگوی درست را قرار گرفتن خانه‌های ۲۵ متری در توسعه مسکونی کشور معرفی کرد و گفت: این موضوع رایجی است که متراژ مسکن در شهرهای دنیا متنوع باشد و واحدهای مسکونی کوچک مقیاس نیز در مجتمع‌های مسکونی ساخته شوند، اما تعداد خانه‌های متراژ پایین زیاد نیست و ممکن است بین سه تا پنج درصد از موجودی مسکن یک شهر بین ۲۰ تا ۴۰ متر باشد در حالی که این اصل در کشور ما رعایت نمی‌شود.
هزینه بالای اجاره؛ مانع اصلی خانه‌دار شدن
فراهانی درباره افزایش قیمت مسکن و دور از دسترس شدن امکان صاحب‌خانه شدن بسیاری از خانواده‌ها توضیح داد: یکی از مشکلات اصلی در بخش مسکن احتکار واحدهای مسکونی است برای مثال در تهران عدد رسمی احتکار ۳۰۰ هزار واحد مسکونی اعلام شده و این رقم در کشور بین دو تا دو و نیم میلیون واحد مسکونی می‌رسد.
این کارشناس گروه اجتماعی مرکز پژوهش‌های مجلس درباره راهکارهای دولت برای حمایت از صاحب‌خانه شدن اقشار متوسط و ضعیف گفت: نکته اصلی که کمتر در این زمینه مورد توجه قرار می‌گیرد حمایت از قدرت پس‌انداز خانواده‌ها است، زیرا خانواده‌های متقاضی خرید مسکن به‌طور معمول در واحدهای استیجاری ساکن هستند به همین دلیل دولت باید در نخستین گام هزینه رهن و اجاره را کاهش دهد تا امکان پس‌انداز برای این اقشار فراهم شود.
وی کنترل‌پذیر کردن بازار مسکن استیجاری را به معنای جداسازی قیمت‌گذاری املاک اجاره‌ای از معاملات مسکن تعریف کرد و افزود: دولت باید بخشی از بازار مسکن را به شکلی سروسامان دهد که قیمت اجاره ارتباطی به نرخ ملک نداشته باشد تا استطاعت‌پذیری خانواده‌ها که فاصله زیادی با قیمت بازار پیدا کرده است، بهبود پیدا کند.
گام دوم؛ کنترل قیمت نهایی واحدهای مسکونی
فراهانی با اشاره به توسعه ساخت واحدهای مسکونی در سال‌های اخیر اظهار کرد: تعداد پروانه‌های ساخت در کشور نشان می‌دهد که تولید واحدهای مسکونی به تعداد زیاد در حال انجام است، اما مشکل اینجاست که این خانه‌ها با یارانه دولتی ساخته می‌شوند، اما قیمت آن‌ها کنترل نشده و سازندگان آن‌ها را با قیمت بازار عرضه می‌کنند.
وی تأمین مصالح ساختمانی، معافیت‌های مالیاتی بر اساس پروانه‌های ساخت را بعضی از یارانه‌های پنهان دولت به ساخت مسکن معرفی کرد و گفت: با وجود پرداخت این یارانه به بخش ساخت‌وساز، دولت تاکنون قیمت نهایی را کنترل نکرده است، بنابراین پیشنهاد می‌شود با کنترل قیمت نهایی واحدهای مسکونی، گام مهمی در مسیر کاهش قیمت مسکن برداشته شود که کاهش قیمت را به‌دنبال خواهد داشت.
کاهش سوداگری با اصلاح نظام مالیات‌ستانی
این کارشناس گروه اجتماعی مرکز پژوهش‌های مجلس با انتقاد از سیاست‌های منجر به تشدید تورم در بخش مسکن توضیح داد: بعضی از مالیات‌های وضع شده به افزایش قیمت املاک دامن می‌زنند به همین دلیل یکی از وظایف دولت اصلاح نظام مالیات ستانی است از جمله مالیات بر عایدی سرمایه که می‌تواند سوداگری و در نتیجه قیمت مسکن را کاهش دهد.
وی با اشاره به تجربه موفق وضع مالیات بر خرید و فروش امتیاز واگذاری خودرو گفت: بخشی از اقدامات لازم برای کنترل بازار در حوزه تولید و عرضه مسکن نیست، بلکه دولت باید با شکستن قیمت‌های کنونی، مسکن را از کالای سرمایه‌ای به مصرفی تغییر دهد.
فراهانی درباره امکان استقبال مصرف‌کنندگان از خانه‌های ۲۵ متری ادامه داد: تجربه مشابهی که در شهرهای جدید وجود داشته آن است که مردم عادی سرمایه لازم برای خرید این واحدها را در اختیار ندارند حتی بعضی آمارهای رسمی نشان می‌دهد که پس‌انداز دهک یک تا شش در سال ۱۴۰۱ منفی بوده به همین دلیل ممکن است در نبود قدرت خرید مصرف‌کننده نهایی، این خانه‌ها را سوداگرانی خریداری کنند که با استفاده از آن‌ها به کمیابی مسکونی دامن بزنند.
وی یادآور شد: حضور واسطه‌ها موجب افزایش قیمت مسکن اقتصادی به‌عنوان مثال از ۶۰۰ میلیون تومان به یک و نیم میلیارد شود که محرک بازار برای افزایش قیمت خانه‌های بزرگ‌تر خواهند بود بر این اساس همین واحدهای مسکونی کوچک می‌توانند به ابزاری برای ایجاد تورم در بخش دیگر مسکن تبدیل شوند.
لزوم بازنگری در تسهیلات مسکن
این کارشناس گروه اجتماعی مرکز پژوهش‌های مجلس با اشاره به مشکل دریافت تسهیلات مسکن گفت: برای تغییر شرایط بازار مسکن به نفع خانواده‌های متوسط و کم‌درآمد باید دو اتفاق مهم در زمینه پرداخت تسهیلات رخ دهد، در گام نخست مبلغ تسهیلات تغییر پیدا می‌کند، زیرا تجربه جهانی نشان می‌دهد که دولت‌ها تا ۹۰ درصد هزینه مسکن را با تسهیلات پوشش می‌دهند.
وی دومین گام را بازنگری در شرایط پرداخت تسهیلات بیان کرد و توضیح داد: در این بخش میزان اقساط و بهره وام قابل بازنگری است، زیرا با وجود نرخ بهره ۱۸ تا ۲۳ درصدی امکان مشارکت برای خانواده‌های کم‌درآمد امکان وجود ندارد، در گذشته طرح‌هایی با بازپرداخت ۲۰ تا ۳۰ ساله اجرا می‌شد که خانواده‌ها از پس پرداخت آن بر می‌آمدند، اما در حال حاضر اقساط وام ۸۰۰ تا ۹۰۰ میلیونی به حدود ۲۲ میلیون تومان می‌رسد که خانواده کم‌درآمد توان پرداخت آن را ندارند.
فراهانی با اشاره به مشکلات فراوان در بخش مسکن ادامه داد: بسیاری از اقداماتی که دولت به نفع خانواده‌های کم‌درآمد معرفی می‌کند با مخالفت گروه‌هایی روبه‌رو می‌شود که به نام اقتصاد دستوری و مداخله در بازار از نقش‌آفرینی مرسوم دولت در بازار مسکن جلوگیری می‌کنند تا بتوانند منافعی که در بخش مستقلات به دست آورده‌اند را تأمین کنند.
خانه‌های کوچک در هجدهمین کشور بزرگ دنیا
مجید گودرزی؛ کارشناس و تحلیلگر بازار مسکن در گفت‌وگو با ایمنا اظهار کرد: مسکن ۲۵ متری ویژه کشورهای جنوب شرقی آسیا است که به‌دلیل کمبود شدید زمین در آن‌ها ساخت این گونه مسکن توجیه عقلانی و اقتصادی دارد، اما ایران هجدهمین کشور دنیا از نظر گستردگی است و هیچ توجیه منطقی برای ساخت این خانه‌ها وجود ندارد.
وی این طرح را بر خلاف قوانین مربوط به فرزندآوری، رفاه عمومی و مزایای اقتصادی صنعت ساختمان دانست و ادامه داد: کارشناسان بارها اعلام کرده‌اند که این کار از اساس نادرست است، زیرا در حال حاضر نیز آپارتمان‌سازی موجب حذف بخش بزرگی از رفاهیات مردم و ایجاد مشکلات روحی و روانی به‌ویژه برای بانوان مستقر در خانه‌ها شده و در ادامه این برنامه‌ریزی نادرست، خانه‌های ۲۵ متری دوباره مطرح شده است.
این کارشناس بازار مسکن خاطرنشان کرد: برای زندگی افراد مجرد نیز به شکل استاندارد نمی‌توان واحدهای مسکونی کمتر از ۴۵ متری در نظر گرفت زیرا باعث مشکلات بسیار زیادی در تأمین فضای لازم برای زندگی افراد می‌شود از سوی دیگر با ساخت مسکن ۲۵ متری به‌دلیل فاصله گرفتن از الگوهای ایرانی اسلامی ساختمان و آسیب زدن به صنعت ساختمان به شدت مخالف هستیم.
چالش کمبود مسکن برای ۱۰ میلیون زوج جوان
وی زندگی و فرزندآوری در این خانه‌های کوچک مقیاس را ناممکن دانست و ادامه داد: زندگی در این خانه‌ها موجب مشکلات روحی روانی برای ساکنان خواهد شد، زیرا بخش بزرگی از رفاهیات و نیازهای ضروری زندگی حذف خواهد شد.
وی با اشاره به وجود ۱۰ میلیون جوان در آستانه ازدواج در جامعه توضیح داد: بزرگترین چالش این خانواده‌ها کمبود مسکن است، اما برنامه‌هایی همچون مسکن ۲۵ متری پیامدهای گسترده اجتماعی و اقتصادی به همراه دارد به همین دلیل باید از اجرای آن جلوگیری کرد.
این کارشناس مسکن شیوه توزیع اعتبارات بانکی را آسیب‌زا توصیف کرد و گفت: این شیوه بانک‌داری در هیچ کجای دنیا سابقه ندارد که بانک برای پرداخت یک وام مسکن ۴۸۰ میلیونی، یک چهارم مبلغ تسهیلات را به‌عنوان اوراق دریافت کند و سود مبلغ پرداخت نشده و اقساط آن را از مردم دریافت کنند.
وی با اشاره به سهم ۷۰ درصدی تسهیلات بانکی در تأمین هزینه خرید مسکن در کشورهای پیشرفته اظهار کرد: در کشور ما بهره تسهیلات نامتعارف است، همچنین این وام با میانگین قیمت، بیش از شش هفت متر قدرت خرید ندارد که باید برای رفع همه این مشکلات چاره‌اندیشی شود.
به گزارش ایمنا، تحلیلگران و فعالان بازار مسکن معتقدند که ساخت مسکن در کشور باید ادامه داشته باشد، بنابراین دولت به یک نقشه و قانون منجسم نیاز دارد تا با ساخت مسکن علاوه‌بر اینکه مسیر مستأجران را برای خرید خانه هموار می‌کند، موجب کاهش قیمت شود، زیرا مدیریت قیمت بازار مسکن با میزان عرضه و تقاضا ارتباط مستقیم دارد، همچنین لازم است دولت چهاردهم با توجه به راه‌حل‌های کارشناسی و سیاست‌های مسکن در برنامه هفتم توسعه برای حل فوری مشکل مسکن اقدام کند.
منبع: ایمنا
